Règlement d'urbanisme à Marrakech : COS, CUS et servitudes

Sur un projet à deux étages dans un lotissement du sud de Marrakech, les plans étaient prêts, le permis en cours d’instruction, et l’agence urbaine a demandé une reprise complète de la toiture. Le règlement du lotissement imposait un gabarit à deux pans avec une hauteur de faîtage précise, jamais vérifié avant que l’architecte ne dessine un toit-terrasse. Le COS et le CUS étaient respectés ; ce n’est pas ce qui a bloqué le dossier.

C’est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet : réduire le règlement d’urbanisme à deux chiffres (COS, CUS) alors qu’il couvre bien plus, et que chaque lotissement a le sien.

COS et CUS : deux chiffres, deux limites différentes

Le COS (Coefficient d’Occupation du Sol) fixe la part maximale du terrain qui peut être couverte par une construction, au rez-de-chaussée. Un COS de 0,4 sur un terrain de 500 m² autorise donc 200 m² d’emprise au sol maximum, piscine et dépendances comprises selon le règlement local, ce qui surprend souvent les maîtres d’ouvrage qui ne comptaient que la villa.

Le CUS (Coefficient d’Utilisation du Sol) fixe la surface plancher totale autorisée, tous étages confondus, rapportée à la surface du terrain. Un CUS de 0,9 sur ce même terrain de 500 m² autorise 450 m² de surface plancher cumulée. C’est ce chiffre qui détermine combien de niveaux sont réellement construisibles, une fois l’emprise au sol fixée par le COS.

Ces deux coefficients ne sont jamais universels : ils sont fixés lotissement par lotissement, parfois zone par zone à l’intérieur d’un même lotissement, par le règlement propre à chaque secteur, pas par une règle générale valable partout à Marrakech.

Les servitudes que le COS et le CUS ne montrent pas

Respecter le COS et le CUS ne suffit pas à obtenir un permis. Le règlement de lotissement fixe en général d’autres contraintes, tout aussi opposables :

Les reculs obligatoires : distance minimale entre la construction et les limites de propriété (voisins, voirie), qui varie selon la façade concernée.
La hauteur maximale : souvent exprimée en nombre de niveaux et en hauteur au faîtage, pas seulement en mètres, les deux limites peuvent différer.
Le gabarit de toiture : pente imposée, type de couverture, parfois orientation, comme sur le projet évoqué plus haut, où le toit-terrasse initialement prévu ne respectait pas le gabarit du lotissement.
L’emprise des annexes : piscine, mur d’enceinte, pool-house comptent parfois dans le COS, parfois font l’objet de règles séparées selon le lotissement, à vérifier au cas par cas, jamais supposé.

Pourquoi vérifier ces règles avant que l’architecte ne dessine

Un COS et un CUS respectés sur le papier ne garantissent rien si le gabarit de toiture ou les reculs sont ignorés, le permis revient à l’expéditeur, ou pire, la non-conformité n’est détectée qu’en commission, après plusieurs semaines d’instruction. Notre article sur les démarches du permis de construire à Marrakech détaille ce que coûte, en délai, un dossier déposé sans cette vérification préalable.

L’ordre qui évite ces retards : obtenir le règlement de lotissement complet, pas seulement le COS et le CUS, avant la première esquisse, pas après. Ce document est disponible auprès du syndic du lotissement ou de l’agence urbaine, et il fige le cadre réel du projet, pas une estimation.

Ce que GH Travaux recommande

Sur chaque projet, nous faisons vérifier l’intégralité du règlement de lotissement, COS, CUS, reculs, hauteur, gabarit, avant que l’architecte ne dessine les premiers plans, jamais après. C’est ce simple ordre des étapes qui évite la majorité des reprises de dossier que nous observons sur des projets montés sans cette vérification. Si vous avez un terrain à Marrakech, prenez rendez-vous pour faire vérifier ce que son règlement autorise réellement.

En résumé

Le COS limite l’emprise au sol, le CUS limite la surface plancher totale, deux règles distinctes, à ne pas confondre.
Ces coefficients sont fixés par lotissement, jamais par une règle générale à Marrakech.
Reculs, hauteur maximale et gabarit de toiture sont des servitudes séparées, tout aussi bloquantes que le COS et le CUS.
Le règlement de lotissement complet doit être obtenu avant la conception des plans, pas après.
Une non-conformité découverte en instruction coûte plusieurs semaines de retard, évitables par une vérification en amont.

Questions fréquentes

Où obtenir le règlement de lotissement d’un terrain à Marrakech ? Auprès du syndic du lotissement ou de l’agence urbaine compétente. Le titre foncier seul ne suffit pas, il ne contient pas ces règles.

Une piscine compte-t-elle dans le calcul du COS ? Cela dépend du règlement propre à chaque lotissement, certains l’intègrent à l’emprise au sol, d’autres la traitent séparément. À vérifier au cas par cas, jamais supposé.

Peut-on dépasser le COS ou le CUS avec une dérogation ? Des dérogations existent dans certains cas, examinées en commission pluridisciplinaire, mais elles restent l’exception et rallongent le délai d’instruction, ne pas les intégrer par défaut dans le calendrier du projet.

Le règlement d’urbanisme est-il le même dans tout Marrakech ? Non. Chaque lotissement, parfois chaque zone à l’intérieur d’un lotissement, a son propre règlement, un projet conforme dans un quartier peut être refusé tel quel dans un autre.

Que faire si le règlement de lotissement semble contradictoire avec le plan de situation ? Faire confirmer par écrit auprès de l’agence urbaine avant de déposer le dossier, un doute non levé à ce stade se traduit presque toujours par un aller-retour en instruction.